中古マンションは築年数何年がねらい目？価格推移や寿命についても解説

マンションの購入を検討する際、物件価格だけでなく「この建物は何年くらい住めるのだろうか」と、マンションの寿命について気になる方は多いのではないでしょうか。
築年数が経過した中古マンションは、新築に比べて価格が抑えられますが、資産価値の推移や建物の耐久性についても、事前にしっかり把握しておくことが重要です。
そこで本記事では、マンションの寿命はどれくらいなのかという点と、中古マンションの築年数による価格推移や狙い目について解説いたします。

マンションの寿命と法定耐用年数の違い

鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションにおける法定耐用年数は47年と定められていますが、これは建物の寿命を示すものではありません。
実際の建物の物理的な平均寿命は、70年程度という調査結果がありますが、これは建て替えなどでマンションとしての寿命を終えた平均年数を示すものです。
適切な維持管理がおこなわれていれば、さらに長く住み続けることが可能となります。
国土交通省の資料においても、鉄筋コンクリートの物理的な寿命は約120年、適切な対策を施せば150年以上とされています。

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中古マンションの築年数による価格推移

中古マンションの価格は、新築時がもっとも高く、築年数が経過するにつれて下落していくという傾向です。
新築直後と比較すると、築5年以内といった築浅の物件であっても、新築時の価格から大きく減少するデータが示されています。
この価格の下落は、築年数を経るごとに緩やかになる傾向があり、とくに築20年を超えると価格の下げ止まりが見られ、それ以降は価格変動が安定する傾向にあります。
さらに、売買時に住宅ローン控除が適用されるかどうかも、築年数によって判断される重要な要素です。

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中古マンションのねらい目の築年数

中古マンションを購入するにあたって、コストパフォーマンスを重視するのであれば、価格の下がり幅が大きい築年数の物件が狙い目です。
統計データによると、築16年～25年程度の物件が、新築時からの下落率が大きく、比較的購入しやすい価格帯となっている傾向があります。
また、不動産流通機構の調査では、首都圏における中古マンションの平均築年数は23年程度であり、築20年を超えた物件でも活発に取引されている状況です。
新耐震基準は1981年6月1日に導入されたので、建築確認がそれ以降になされた物件であれば、耐震性の面で一定の安心感が得られます。

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まとめ

マンションの法定耐用年数は47年と定められていますが、これはあくまで会計上の数字であり、適切な管理のもとであれば100年以上の使用も可能です。
中古マンションの価格は新築直後から大きく下落し、築20年程度で底値に近い水準となり、下げ止まりを見せる傾向があります。
購入時にお得感を追求するなら、価格の下がり幅が大きい築20年程度の物件や、新耐震基準を満たす築年数の物件が狙い目です。
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