住宅ローンの残債があっても不動産は売却できる？方法や注意点を解説

住宅ローンの残債がある状態でも、不動産を売却することができるのか気になりますよね。
ローンの残債がある場合、抵当権を抹消せずに売却することも可能ですが、注意点しなければならない点があります。
そこで今回は、ローン残債がある状態での売却方法に加えて、ポイントや注意点についても解説します。

まずは知っておきたい！抵当権とは

抵当権とは、金融機関が不動産を担保にお金を貸し出す際に設定される権利のことを指します。
この権利により、万が一、借り主が住宅ローンの返済を滞らせた場合、金融機関はその不動産を競売にかけることができるのです。
そして、その抵当権が設定されていても、基本的に不動産の所有者がその不動産を自由に使用し、賃貸したり、売却したりは可能です。
そのため、抵当権が設定されている不動産だからといって、売却することができないわけではありません。
しかし、売却時には抵当権の抹消が必要であり、抵当権を抹消するためには、ローンを完済することが第一の条件です。
売却時に得られた代金でローンを返済し、同時に抵当権を抹消する手続きがおこなわれます。
なお、この抹消手続きは法務局でおこなう必要があり、必要な書類や費用としては登記申請書、住宅ローン完済証明書、登録免許税などが挙げられます。

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残債がある場合に売却する方法

ローン残債があっても、不動産を売却することは可能です。
まず、ローンの残高が売却価格よりも少ない「アンダーローン」の場合、売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消できます。
この場合、売却手続きは比較的スムーズに進行します。
一方で、売却代金がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、追加の対策が必要になるでしょう。
一つの選択肢として「リースバック」があり、これは売却後もその物件に住み続けながら、将来的に買い戻す権利を保持できる方法です。
また、「任意売却」という手段もあり、これは金融機関の同意を得て、市場価格で不動産を売却する方法です。
ただし、任意売却は、ローン残債がある場合でも有効な売却手段ですが、金融機関の承認を得ることが条件となります。

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売却するときの注意点

不動産を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。
まず、築年数の古い物件は売却価格が下がる傾向にあるため、ローン残債が残りやすいです。
とくに、築年数が20年以上の物件は、金融機関の融資条件が厳しくなる場合があり、売却までの手続きが遅れる可能性があります。
また、ローンの借り入れ状況も重要で、借入れ金額が多すぎると、オーバーローンのリスクが高まります。
この場合、売却後に新たな借り入れをする際に不利な条件が提示されることがあるため、注意しなければなりません。
さらに、任意売却を選択した場合、信用情報に悪影響を与える可能性があり、その後の金融取引や新たなローン審査において制約を受けることがあります。

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まとめ

ローンの残債があっても不動産を売却することは可能ですが、売却には抵当権の抹消が必要になります。
また、ローンの残債がある場合の売却方法として、リースバックや任意売却などが挙げられます。
そして、売却時の注意点としては、築年数や借入れ状況を考慮して、慎重に対応することが挙げられるでしょう。
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