不動産売買でみなし贈与となるケースは？注意点も解説

贈与税の負担を回避するため、売買形式での親族間取引を検討される方は少なくありません。
しかし、時価よりも不当に安い価格での売買は、税務署から「みなし贈与」と判断され、意図せぬ高額な贈与税が課税されるリスクを伴います。
そこで本記事では、みなし贈与とは何か、みなし贈与とみなされる条件、そうならないようにするための対策について解説いたします。

みなし贈与とは

みなし贈与とは、意図がなかったとしても、実質的な経済的利益の移動があった場合に、贈与税を課税する制度です。
親族間で不動産の売買をおこなう際、通常の市場価格よりも著しく低い価額で取引すると、みなし贈与と判断される傾向があります。
通常の取引ではあり得ないような破格の価格設定は、税務署の調査対象となりやすく、売買という行為自体よりも、経済的利益が移動した事実が重視されます。
したがって、親族間での不動産取引では、売買価格の設定が重要なポイントです。

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不動産が「みなし贈与」とみなされる条件と多様な判断ケース

不動産取引がみなし贈与とみなされる主要な条件は、財産を「著しく低い価額」で譲り受けた場合です。
法律で明確な基準は定められていませんが、時価の80%未満の価格で取引された場合に、みなし贈与と判断される可能性が高くなる傾向があります。
また、低額での不動産譲渡の他にも、親が子どもの借金を肩代わりする債務免除等の行為も、みなし贈与の対象となるでしょう。
さらに、みなし贈与に該当するかどうかは、不動産の種類や市場状況、取引の経緯などを考慮し、個別のケースごとに判断されます。
そのため、親族間の不動産売買では、適正な価格設定にくわえ、取引の客観的な合理性を証明できるようにしておきましょう。

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「みなし贈与」とならないための適切な売買価格設定と専門家への相談

みなし贈与と判断されるリスクを避けるためには、まず売買価格設定を適正におこなうことが不可欠です。
目安として、時価の80%を下回らない価格設定が、1つの安全圏とされています。
この時価を適正に把握するためには、複数の不動産業者に査定を依頼し、その根拠となる査定書などの客観的な証拠を残すことが有効です。
また、売買契約書や代金決済の記録など、形式を整えたうえで、実際の売買と同様に取引を進めることも重要です。
不動産の時価や税務上の判断基準は複雑であるため、不動産鑑定士や税理士といった専門家に依頼して、事前に相談するのが良いでしょう。

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まとめ

みなし贈与とは、贈与の意図がなくとも、著しく低い価額での不動産売買など、実質的な経済的利益の移動があった場合に贈与税が課される制度です。
みなし贈与とみなされる条件は、時価の80%未満の低額譲渡などが目安とされており、取引の経緯を考慮し個別具体的に判断されます。
みなし贈与を回避するためには、時価の80%以上を目安とした適切な売買価格設定が重要で、不動産や税務の専門家に相談することが有効な対策となります。
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